articles pic

הצעד הראשון שעושים זוגות צעירים אשר נישאו לא מכבר הינו רכישת דירת מגורים. למרות ההטבות הרבות העומדות לזוג צעיר בראשית דרכו, על מנת שתאושר לבני הזוג משכנתא, עליהם לרכז הון עצמי בסך 25-30 אחוזים מגובה הרכישה. בישראל, בה מחירי הדירות מרקיעים שחקים, זוגות צעירים רבים נאלצים להיעזר בהוריהם על מנת לשים ידם על נכס ראוי. פעמים רבות ההורים מסייעים לזוג הצעיר עם מרבית הסכום, ולא אחת התרומה לבניית הבית המשותף איננה מאוזנת מבחינת משפחת הכלה ומשפחת החתן.

זוגות רבים אף מתגוררים בנכס אשר שייך למשפחתו של אחד מבני הזוג, לעיתים קרובות אף משפצים את הנכס מהיסוד ונוהגים בו משל היה בבעלותם הבלעדית.

מה אומר החוק?

חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 קובע, כי זכויות הבעלות בנכס נקבעות רק על-ידי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, בטאבו.

נשאלת השאלה מה דין זכויות בני הזוג בנכסים כאשר הרישום אינו תואם את המצב בשטח? מה דין הכספים אשר מקבלים בני הזוג מבני משפחתם כעזרה ברכישת הנכס.

שאלות כגון אלו ועוד רבות עולות נוכח המציאות כיום לפיה קיימות מגוון רחב של אפשרויות מגורים ורכישת נכסים על ידי נשואים טריים.

מה כאשר ההון הראשוני לרכישת הדירה ניתן ע"י ההורים?

בחברה של היום, הורים רבים נוהגים להושיט יד לילדיהם ולעזור להם ברכישת בית מגורים ראשון. ההורים מחליטים על הסכום שיינתן בהתאם ליכולות הכלכליות שלהם ובהתאם לנסיבות הספציפיות של בני הזוג. במקרים רבים, למרות הכספים הרבים שמשקיעים ההורים, זכויות הבעלות נרשמות על- שם בני הזוג בחלקים שווים ועובדת הבאת הכספים לא נזכרת בין ההורים לבני הזוג.

מצב זה מעלה בעיות רבות בעת גירושין או אז אם אין הסכם אז הכספים שניתנו, אפילו אם רק צד אחד נתן אותם, לא יוחזרו להורים ויאוזנו בין בני הזוג בלבד. סלע המחלוקת בדרך כלל נע בין טענות ההורים כי יש לראות בכספים שניתנו הלוואה וטענות בן הזוג כי המדובר במתנה.

הפסיקה קובעת כי באם לא נחתם הסכם אזי הכספים שניתנו על ידי הורים לילדיהם בעת הנישואין לשם רכישת בית מגורים הם מתנה.

פתרון

פתרון הינו קל ופשוט מבחינה טכנית, והרבה יותר מורכב מבחינה רגשית. הפתרון הטכני למחלוקת הינו עריכת הסכם הלוואה מסודר אשר נערך בין ההורים לבין בני הזוג. הסכם הלוואה כזה צריך להחתם בין ההורים שמעניקים את המתנה ובין שני בני הזוג, לא רק בין ההורים ובין בנם/בתם.

כמו כן, בכדי למנוע כל אפשרות שבן הזוג יסרב להשיב את ההון שניתן, מומלץ להוסיף להסכם סעיף המורה על רישום הערת אזהרה בטאבו האוסרת על מכירת הנכס ללא הסכמת ההורים. יצוין, כי סביר להניח שסעיף זה יימחק במידה וחיי הנישואין יחזיקו מעמד ויצלחו את השנים הראשונות.

הסכמי הלוואה יכולים במקרים רבים למנוע מריבות ומחלוקות עתידיות.

אפשרות נוספת הינה עריכת הסכם ממון בין בני הזוג עצמם במסגרתו משקפים בני הזוג את שווי המתנה שניתנה על ידי ההורים וקובעים בני הזוג כי על אף שהנכס רשום בחלקים שווים ביניהם, יש להחזיר ראשית את ההלוואה שניתנה על ידי ההורים.

מה קורה כאשר הנכס נרשם על שם אחד מבני הזוג בלבד?

לעיתים, נרשמות מלוא זכויות הבעלות בנכס על אחד מבני הזוג על מנת לחסוך ולקזז במיסים ו/או על מנת לחמוק מנושים במקרה ואחד מבני הזוג מחויב לנושים במסגרת עסקיו ורוצה למנוע אפשרות שבעת פשיטת רגל יוכלו הנושים להיפרע מבית המגורים.

בני הזוג נוטים לרשום או להעביר את מלוא הזכויות בנכס מבלי להתייחס, בדרך כלשהי, לשינוי הרישום בעתיד ו/או לכוונת הצדדים.

בעת פירוד בין בני הזוג על התובע זכויות בנכס רובץ נטל ההוכחה על מנת להוכיח כי הבעלות אינה כפי שהיא רשומה והוא בעלים במשותף עם בן הזוג השני בנכס.

ביהמ"ש נוטה לפסוק כי בהעדר "הסכם מגירה" או ייפוי כח בלתי חוזר המאפשר להעביר את מחצית הדירה על שם בן הזוג לא ניתן לקבוע כי כוונת הצדדים הייתה מנוגדת לרישום. בלא הוכחה בית המשפט לא יכול יהיה לקבל את תביעת בן הזוג.

פתרון

הפתרון המוצע במצב זה הינו עריכת הסכם, דוגמת הסכם ממון, אשר מסדיר את כוונת הצדדים בכל הנוגע לבעלות על הנכס. יכול שהסכם זה יהא ספציפי ויסדיר את ענייניהם של בני הזוג בכל הנוגע לבית המגורים בלבד.

תרחיש מוכר נוסף הינו מצב בו אחד מבני הזוג רכש את בית המגורים טרם נישואיי הצדדים אך המשכנתא הרובצת על בית המגורים משולמת מח-ן משותף של הצדדים.

במקרה זה, אפילו שההון הראשוני ניתן ע"י צד אחד, עצם העובדה ששולמה משכנתא במהלך הקשר הינה סיבה מספקת לטעון ל- % ממכר הדירה, בוודאי אם מדובר על קשר ארוך.

כך, בפס"ד 582635/2 דובר על דירה שנקנתה טרם נישואי בני הזוג, ההון הראשוני התקבל מהבעל והדירה נרשמה על שמו. במהלך קשר הנישואים, ביצע הבעל מחזור משכנתא והכניס את האישה כשותפה בחלקים שווים להחזר המשכנתא. הדיינים קבעו כי לאור השיתוף של האישה והוצאת הכספים מהחשבון המשותף לאישה מגיע אחוזים ממכר הדירה. הפתרון- גם במקרה הזה הוא הסכם ממון.

מה קורה כאשר בני זוג מתגוררים בדירה אשר בבעלות המשפחה של אחד מהם?

זוגות רבים, בעיקר בראשית דרכם, מתגוררים בנכס בבעלות משפחת בן הזוג.

מגורים אלה, יכול שיעשו ללא תשלום עבור דמי שכירות או תשלום אבסורדי אשר אינו תואם כלל את שווי דמי השכירות עבור מגורים בנכס. הסדר נוסף הינו תשלום עבור המשכנתא הרובצת על הנכס ע"י בני הזוג.

לרוב, ישנה הסכמה בע"פ בין בני הזוג למשפחה וכך, נוצר מצב בו בני הזוג מתגוררים זמן רב בנכס, נוהגים בו משל היה בבעלותם הבלעדית לרבות, ביצוע שיפוצים נרחבים, הנאה מפירות הנכס וכיוצא באלה.

בעת גירושין ופרידה של בן הזוג יכול העדר הסכם מפורש ואף העדר תשלום עבור דמי שכירות בפעמים רבות, ליצור מצב של דיירות מוגנת אשר קובעת כי בהתקיים נסיבות מיוחדות יוכל בן הזוג, אשר נדרש ממנו לפנות את הנכס, להאריך באופן חד צדדי את שהותו בנכס ולמנוע את הפינוי, כל עוד הוא רוצה בכך ובתנאי שימשיך לקיים את ההסכמות שרווחו בין הצדדים עד דרישת הפינוי.

יתרה מכך, בן הזוג יכול לדרוש זכויות בנכס ולטעון כי רישום הזכויות בטאבו אינו מצביע על זכויות הבעלות בפועל וזאת, מכח זמן המגורים, אי תשלום דמי שכירות, השבחת הנכס ועוד.

מצב דברים זה, נכון שבעתיים כאשר בני הזוג נשאו בתשלומי המשכנתא. במצב זה, ביהמ"ש יכול להרים מסך ולשייך את הבעלות בנכס לבני הזוג, על אף הבעלות הרשומה.

פתרון

מומלץ לערוך בין המשפחה לבין בני הזוג הסכם שכירות. הסכמי שכירות, בבסיסם עוסקים בדיירות מוגנת ומספקים הגנה מפני אפשרות שבן הזוג יסרב לפנות את הנכס.

בנוסף, מומלץ לגבות מבני הזוג דמי שכירות, גם אם פחותים בכדי להמשיך את זכויות הבעלות כסדרה. דמי השכירות משמשים ראיה לוודאות ולידיעה של בני הזוג כי הנכס אינם בבעלותם.

על מנת להימנע מסכסוכים מיותרים וטענות שבדר"כ מומצאות בעת ניהול הליכים משפטיים בין בני הזוג הדבר הנכון לעשות על מנת לייצר וודאות מרבית הינו עריכת הסכם מגורים ספציפי בכל הנוגע לבית המגורים.

מהם דמי שימוש ראויים?

בהליכים משפטיים בין בני זוג לעיתים מועלות טענות על כך שבן הזוג מחויב לשלם למשפחת בן הזוג דמי שימוש ראויים על שימוש בנכס המשפחה במשך שנים.

עילתה של תביעה מסוג זה נובעת מסעיף 33 לחוק המקרקעין אשר קובע כי שותף אשר מבצע שימוש בנכס מקרקעין משותפים, חייב בדמי שימוש ראויים לשותפים אחרים על פי זכויותיהם בנכס.

הוראה זו מאפשרת למשפחת בן הזוג לתבוע דמי שכירות עבור השימוש שעשה בנכס המשפחה במהלך השנים.

טענה זו מועלית כאשר בן הזוג טוען לזכויות בנכס המשפחה עבור השימוש שנעשה על ידו או אז תובעים בני המשפחה דמי שימוש, כיוון שבשל שימוש שעשה בן הזוג הטוען לזכויות היינו, שותף במקרקעין, נבצר מבני המשפחה לעשות שימוש בנכס ועל כן, על בן הזוג לשאת בדמי שימוש ראויים עבור המגורים בנכס.

פתרון

גם במקרה כזה, הסכם אשר נחתם בין בני הזוג לבין המשפחה ומסדיר את כוונות הצדדים עבור הנכס, יביא לפתרון וימנע את הסכסוך המשפחתי והמשפטי מבעוד מועד.

לייעוץ והכוונה ניתן ליצור קשר עם המשרד
שם

אנא הזינו שם
דוא"ל

אנא הזינו כתובת מייל חוקית
טלפון

אנא הזינו מספר טלפון מלא כולל קידומת
לייעוץ והכוונה ניתן ליצור קשר עם המשרד
שם

אנא הזינו שם
דוא"ל

אנא הזינו כתובת מייל חוקית
טלפון

אנא הזינו מספר טלפון מלא כולל קידומת